Opóźnienie w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn niezależnych od wykonawcy nie jest rzadką sytuacją, jednak kontrakty nie zawsze zawierają postanowienia regulujące wynagrodzenie wykonawcy w przedłużonym czasie realizacji robót. W dzisiejszym wpisie wyjaśniamy, czym są i jak odzyskać poniesione koszty budowy od inwestora.
- Koszty budowy co do zasady dzielimy na koszty bezpośrednie oraz pośrednie; te drugie to koszty których nie można powiązać bezpośrednio z danym kontraktem
- W przypadku przedłużenia czasu wykonania inwestycji wykonawca może otrzymać zwrot ww. kosztów, jednak nie zawsze kwestia ta jest uregulowana w umowie łączącej strony
- W takiej sytuacji jedynym wyjściem dla wykonawcy może pozostać dochodzenie roszczeń na drodze sądowej
Czym są koszty budowy?
Przyjmuje się, że kosztami związanymi z kontraktem budowlanym są uzasadnione i udokumentowane wydatki, poniesione przez wykonawcę na placu budowy lub poza nim, tylko i wyłącznie w związku z realizowaną umową. Warto przy tym podkreślić, że do kosztów nie zalicza się zaplanowanego zysku wykonawcy, a bardzo częstą praktyką jest zawieranie w umowach klauzul wprost wyłączających wzajemne dochodzenie roszczeń o tzw. utracone korzyści.
Koszty budowy można co do zasady podzielić na koszty bezpośrednie i pośrednie. Koszty bezpośrednie to koszty budowy, które można przypisać wprost do danej inwestycji, a więc takie koszty, których wykonawca nie poniósłby gdyby nie zawarł umowy. Będą to zatem np. koszty materiałów lub surowców wykorzystanych do budowy, koszty związane z podwykonawstwem, czy usługami transportowymi.
Koszty pośrednie, zdefiniowane zostały w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym. Zgodnie z z § 1 pkt 4 ww. rozporządzenia, kosztami pośrednimi są koszty ogólne oraz koszty zarządu. Innymi słowy to te koszty budowy, które nie są bezpośrednio powiązane z danym kontraktem, jednak wykonawca musi je ponieść, aby prawidłowo wykonać ciążące na nim zobowiązanie.
W praktyce koszty pośrednie możemy podzielić na następujące grupy:
- koszty ogólne budowy np. koszty ubezpieczeń, ochrony placu budowy, zimowego utrzymania,
- koszty utrzymania zaplecza wykonawcy np. wynajem biura, magazynów, koszty sprzątania,
- koszty zarządu i administracji wykonawcy,
- koszty utrzymania personelu biura budowy i zarządu,
- koszty utrzymania zaplecza zamawiającego/inżyniera.
Koszty budowy w umowie o roboty budowlane
O to, jak będzie wyglądało wynagrodzenie wykonawcy w przypadku przedłużenia budowy z przyczyn niezależnych od wykonawcy warto zadbać już na etapie sporządzania lub negocjowania umowy.
Chociaż kontrakty realizowane w oparciu o warunki kontraktowe FIDIC (tj. warunki kontraktowe opracowane przez Międzynarodową Federację Inżynierów Konsultantów, powszechnie stosowane na całym świecie przy realizacji inwestycji budowlanych) niekiedy zawierają postanowienia regulujące wysokość kosztów budowy (ma to miejsce np. w kontraktach realizowanych na zlecenie GDDKiA), to częściej temat ten nie jest uregulowany w umowie.
Dlatego to wykonawca powinien zadbać o wprowadzenie stosownych postanowień regulujących koszty budowy w przedłużonym okresie realizacji umowy na etapie negocjowania zapisów kontraktów. W zależności od ustaleń stron zapisy umowne mogą przewidywać zryczałtowany zwrot za dodatkowe koszty budowy lub zwrot udokumentowanych i faktycznie poniesionych przez wykonawcę wydatków.
Co jeśli koszty budowy nie zostały uregulowane w umowie?
Brak postanowień umownych regulujących koszty budowy nie zawsze jednak będzie oznaczać niemożność ich odzyskania od inwestora. Wykonawcy nadal będą bowiem mogły przysługiwać roszczenia oparte o przepisy ogólne Kodeksu Cywilnego.
Jednakże z dużym prawdopodobieństwem wykonawca będzie musiał dochodzić swoich roszczeń o koszty budowy na drodze sądowej. Będzie tak zwłaszcza w przypadku inwestorów będących jednostkami skarbu państwa, którzy ze względu na obowiązujące przepisy w zakresie dyscypliny finansów publicznych nie zawsze mogą zawierać ugody, nawet pomimo zasadności roszczeń wykonawcy.
W sytuacji sporu wykonawca, w zależności od stanu faktycznego, będzie mógł oprzeć swoje roszczenie o przepisy dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej (art. 471 k.c.), odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu czynów niedozwolonych (art. 415 k.c.) albo bezpodstawnego wzbogacenia (nienależnego świadczenia) (art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c.). Aby wygrać spór sądowy, wykonawca będzie musiał udowodnić nie tylko wysokość swojego roszczenia (a więc udokumentowane poniesione dodatkowe koszty), ale także wykazać, że opóźnienie powstało z przyczyn za które nie ponosi odpowiedzialności i że występuje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy opóźnieniem a zwiększeniem ponoszonych kosztów.
Potrzebują Państwo pomocy w sprawach związanych z realizacją inwestycji budowlanych ? Nasza Kancelaria doradza inwestorom, wykonawcom i podwykonawcom. Szczegóły w zakładce prawo budowlane. Zachęcamy także do kontaktu pod adresem: kancelaria@kancelariafrey.pl
