Etap odbioru robót budowlanych jest jednym z ostatnich i niewątpliwie najważniejszym w procesie budowlanym. Dlatego też często w tym momencie dochodzi do sporów pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Czy inwestor faktycznie ma prawo do odmowy odbioru obiektu, a co za tym idzie, może zwlekać z wypłatą należnego wynagrodzenia?
- Odbiór robót budowlanych stanowi jeden z podstawowych obowiązków ustawowych inwestora robót budowalnych
- Kodeks cywilny przewiduje końcowy oraz częściowy odbiór robót budowlanych, ten ostatni może jednak zostać wyłączony w ramach zawartej umowy
- Co do zasady inwestorowi nie przysługuje prawo do odmowy odbioru robót budowlanych, chociaż istnieją wyjątkowe sytuacje, w których jest to możliwe
Odbiór robót budowlanych – regulacja ustawowa
Definicja ustawowa umowy o roboty budowlane została zawarta w art. 647 k.c. Przepis ten nakłada na wykonawcę obowiązek oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. W zamian za powyższe inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu umowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
W przepisie tym ustawodawca nie bez przyczyny posłużył się słowami „zobowiązuje się”. Oznacza to, że odbiór obiektu nie jest prawem, a obowiązkiem inwestora. Powinien on zatem mieć miejsce po spełnieniu przez wykonawcę obowiązków leżących po jego stronie.
Odbiór robót – prawo czy obowiązek inwestora?
Istnieją natomiast sytuacje wyjątkowe, w których inwestor ma prawo do odmowy odbioru obiektu, co potwierdza orzecznictwo sądów, w tym przede wszystkim wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r., wydany w sprawie o sygn. akt II CSK 476/12.
Są to wypadki, w których prawo do odmowy odbioru robót budowlanych powstaje na skutek niewywiązania się wykonawcy ze swojego zobowiązania, np.:
• w robotach występują wady, których charakter stanowi o niewykonaniu umowy przez wykonawcę;
• obiekt jest wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej;
• przedmiot umowy nosi wady na tyle istotne, że nie będzie zdatny do użytkowania.
Czy inwestorowi przysługuje prawo do odmowy odbioru robót budowlanych?
Jak widać, odmówić odebrania robót budowlanych można tylko w przypadku wad naprawdę istotnych. W praktyce, żeby stwierdzić, że wystąpiły takie wady niezbędna może być opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa, który określi, czy nieprawidłowości związane z obiektem są na tyle poważne, że uniemożliwiają one korzystanie z niego lub stwarzają one poważne niebezpieczeństwo.
Prawo do odmowy odbioru robót a nieuzasadniona odmowa
Co istotne, jeśli w robotach budowlanych istnieją wady nieistotne, to inwestorowi nie przysługuje prawo do odmowy odbioru robót. Co za tym idzie, nie ma on także prawa zwlekać z wypłatą należnego wykonawcy wynagrodzenia.
Jeśli jednak to czyni, to po jego stronie zachodzi zwłoka w wykonaniu umowy, a odmowę odbioru należy traktować jako nienależyte wykonanie umowy przez inwestora. W takiej sytuacji wykonawcy przysługuje roszczenie o zapłatę należnego wynagrodzenia, ponieważ należy mu się ono z chwilą, gdy po spełnieniu obowiązków po stronie wykonawcy, powinien nastąpić odbiór robót.
Postanowienia umowne dotyczące odbioru robót
Niezwykle często strony umowy, w szczególności z inicjatywy inwestora, wprowadzają do umowy o roboty budowlane postanowienia, które uzależniają odbiór robót od spełnienia pewnych warunków, np. od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru. Orzecznictwo sądów uznaje jednak takie postanowienia za sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane, postanowienia takie są więc nieważne. Według orzecznictwa sądów, skoro jednym z fundamentalnych elementów umowy o roboty budowlane jest obowiązek inwestora do odbioru robót, to ten obowiązek nie może być obwarowany żadnym dodatkowym warunkiem.
Częściowy odbiór robót budowlanych
Ustawodawca przewidział również możliwość częściowego odbioru robót budowlanych. Przepis art. 654 k.c. zobowiązuje inwestora do odbioru częściowo wykonanych robót na żądanie wykonawcy, w miarę ich ukończenia oraz zapłacenia odpowiedniej część wynagrodzenia proporcjonalnej do wykonanej pracy. Istnieje jednak możliwość wyłączenia takiego roszczenia wykonawcy odpowiednim postanowieniem umowy i przyjęcie przez strony, że odbiór oraz zapłata będą mieć miejsce dopiero po finalizacji robót.
Potrzebują Państwo pomocy w sporach związanych z robotami budowlanymi? Nasza Kancelaria reprezentuje wykonawców i inwestorów. Szczegóły w zakładce prawo budowlane i nieruchomości. Zachęcamy także do kontaktu pod adresem: kancelaria@kancelariafrey.pl
