Inwestorzy często zastanawiają się, czy zamierzone przez nich prace budowlane wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Poniżej prezentujemy zasady uzyskiwania pozwolenia na budowę i ustawowe wyjątki od obowiązku jego posiadania.
- Co do zasady Prawo budowlane nakłada na inwestora obowiązek posiadania pozwolenia na budowę
- Ustawa dopuszcza jednak inwestycje, dla których pozwolenie nie będzie wymagane
- W niektórych sytuacjach inwestor zobowiązany będzie jedynie do dokonania zgłoszenia budowy
Czym jest pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę to rodzaj decyzji administracyjnej. Posiadanie decyzji o pozwoleniu na budowę uprawnia do wykonywania robót budowlanych oraz rozpoczęcia i prowadzenia budowy.
Pozwolenie jest wymagane m.in. w przypadku budowy, przebudowy lub rozbudowy określonych obiektów budowlanych.
Uzyskanie pozwolenia na budowę musi poprzedzać planowane zamierzenie budowlane. Rozpoczęcie robót przed uzyskaniem decyzji może zostać uznane za samowolę budowlaną.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę wydawane jest na wniosek inwestora, składany co do zasady, do starosty lub prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce planowanych prac. Dla wybranych kategorii inwestycji takich jak m.in. lotniska, czy drogi krajowe właściwym organem będzie jednak wojewoda.
Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę można złożyć pisemnie lub elektronicznie (za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.
Do wniosku należy dołączyć:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej (jeśli inwestor jest reprezentowany przez pełnomocnika)
- po trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego wraz z załącznikami wymaganymi przez odrębne przepisy
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeśli jest wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- inne załączniki przewidziane przepisami prawa dla wybranej kategorii przedsięwzięcia, w szczególności pozwolenia, uzgodnienia i opinie
Co istotne, pozwolenie na budowę można uzyskać także łącznie z decyzją o zmianie sposobu użytkowania istniejącego obiektu oraz wraz z z pozwoleniem na rozbiórkę obiektu.
Od wniosku o wydanie pozwolenia na budowę pobiera się opłatę skrabową. Wysokość opłaty za pozwolenie jest uzależniona od rodzaju planowanej inwestycji, na którą ma być wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. W przypadku ubiegania się o pozwolenie na budowę obejmujące więcej niż jeden obiekt budowlany, opłatę skarbową pobiera się odrębnie od każdego obiektu.
Pozwolenie na budowę jest wydawane w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku.
Wyjątki od konieczności posiadania pozwolenia
Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa m.in:
- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane
- wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora
- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2
Niektóre budowy i roboty budowlane nie wymagają jednak ani pozwolenia ani zgłoszenia.
Przykładowo są to:
- budowa altan działkowych i obiektów gospodarczych
- budowa stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie
- budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50m2
Jak zgłosić roboty budowlane?
Zgłoszenia dokonuje się pisemnie lub elektronicznie, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Roboty lub budowę zgłasza się staroście lub prezydentowi właściwemu ze względu na miejsce planowanej inwestycji. Dla wybranych obiektów właściwym organem będzie jednak wojewoda. Zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót.
Do zgłoszenia należy dołączyć:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- inne załączniki przewidziane przepisami prawa dla wybranej kategorii przedsięwzięcia, w szczególności pozwolenia, uzgodnienia i opinie
- projekt zagospodarowania działki lub terenu jeśli jest wymagany dla wybranych kategorii robót/budów
- pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej (jeśli inwestor jest reprezentowany przez pełnomocnika)
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zgłoszenie podlega opłacie skarbowej wyliczanej na podstawie rodzaju obiektu, którego mają dotyczyć roboty.
Co istotne, urząd może wnieść sprzeciw wobec planowanych robót. W takiej sytuacji urząd może zobowiązać inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę. Brak sprzeciwu wyrażonego w terminie 21 dni od dnia wpływu zgłoszenia oznacza zgodę organu na planowaną inwestycję.
Potrzebują Państwo pomocy w sprawach związanych z prawem budowlanym? Nasza Kancelaria reprezentuje klientów przed organami i sądami administracyjnymi. Zachęcamy do kontaktu pod adresem: kancelaria@kancelariafrey.pl
