Częstą przyczyną sporów z deweloperami pozostaje kwestia wad fizycznych nieruchomości. Niejednokrotnie zdarza się, że dokonując odbioru nabywca odkrywa poważne wady mieszkania. W takim przypadku ochronę praw osób kupujących nieruchomości od deweloperów, zapewnia ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska.
- Od 1 lipca 2022 r. tzw. nowa ustawa deweloperska reguluje kwestie odbioru nieruchomości i procedury postępowania w przypadku wykrycia wad fizycznych nieruchomości
- Najemca zobowiązany jest dokonać odbioru nieruchomości i zgłosić do protokołu odbioru zauważone wady
- Jeśli wady są istotne, a deweloper nie usunie ich w ustawowym terminie, nabywca może odstąpić od umowy zawartej z deweloperem
Odbiór nieruchomości od dewelopera
Przeniesienie praw do nieruchomości, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten może nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego (przy braku sprzeciwu ze strony tego organu).
Odbiór nieruchomości może się odbyć wyłącznie w obecności nabywcy. Jeżeli nabywca nie stawi się do odbioru, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Jeśli jednak niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej, deweloper nie może odstąpić od umowy.
Co robić, gdy zauważymy wady nieruchomości przy odbiorze?
Z odbioru sporządza się pisemny protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeśli wady są istotne, to nabywca może odmówić dokonania odbioru nieruchomości. Odmowę nabywcy wpisuje się do protokołu. W protokole odnotowuje się także uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.
Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w tym terminie uważa się, że uznał wady.
Usunięcie wad przez dewelopera
W przypadku wad innych niż istotne, deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru nieruchomości, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeśli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w ustawowym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jednocześnie termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Deweloper nie może zatem dowolnie kształtować terminu usunięcia wad, w świetle ustawy deweloperskiej dopuszczalne jest bowiem tylko usprawiedliwione przesunięcie terminu.
Może się jednak okazać, że deweloper nie usunie wad w dodatkowo wskazanym przez siebie terminie albo w ogóle nie wskaże takiego terminu. Wtedy nabywca powinien wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Ustawa nie wskazuje, jaki minimalny termin na naprawę usterek powinien wskazać nabywca. Ustalając taki termin należy zatem wziąć pod uwagę charakter wad i nakład prac koniecznych do ich usunięcia. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Usunięcie wad istotnych przez dewelopera
Nabywca może odmówić dokonania odbioru jeśli podczas odbioru stwierdzi, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole odbioru.
W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, jest on zobowiązany do jej naprawienia w trybie opisanym powyżej. Jednakże, jeśli nie usunie wad w terminie wyznaczonym przez nabywcę, nabywca może odstąpić od umowy.
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Również w tym przypadku nabywca może zgłosić istnienie wad do protokołu, a deweloper powinien je naprawić w trybie przewidzianym w ustawie.
Co istotne, w ramach powtórnego odbioru, odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Dopiero w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdzi istnienie wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera. Z kolei jeśli rzeczoznawca nie stwierdzi istnienia tej wady, koszty opinii zobowiązany jest pokryć nabywca.
Odstąpienie od umowy z deweloperem
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy z deweloperem w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w ustawie oraz w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej.
W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Ponadto, deweloper ma obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy.
Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy z deweloperem jest skuteczne, tylko jeśli zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń i jest złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Co z wadami wykrytymi po odbiorze nieruchomości?
Jeśli nabywca znajdzie wadę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa do nieruchomości, nabywca również może zgłosić taką wadę deweloperowi. Sprzedawca nieruchomości jest zobowiązany do usunięcia tych wad w ustawowym trybie, z tym że bieg terminów na naprawę wad rozpoczyna się od dnia zgłoszenia wady.
Może się także zdarzyć, że ukryte wady nieruchomości ujawnią się dopiero po kilku tygodniach czy nawet miesiącach od zakupu. W takiej sytuacji procedura uregulowana w ustawie deweloperskiej nie znajdzie zastosowania. Deweloper będzie bowiem odpowiadał na zasadach ogólnych dotyczących rękojmi przy sprzedaży, o których mowa w Kodeksie cywilnym.
Planują Państwo nabycie lub sprzedaż nieruchomości? Nasza Kancelaria sporządza i opiniuje umowy związane z obrotem nieruchomościami. Zachęcamy do kontaktu pod adresem: kancelaria@kancelariafrey.pl
