Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości

Częstą przyczyną sporów z deweloperami pozostaje kwestia wad fizycznych nieruchomości. Niejednokrotnie zdarza się, że dokonując odbioru nabywca odkrywa poważne wady mieszkania. W takim przypadku ochronę praw osób kupujących nieruchomości od deweloperów, zapewnia ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska.

  • Od 1 lipca 2022 r. tzw. nowa ustawa deweloperska reguluje kwestie odbioru nieruchomości i procedury postępowania w przypadku wykrycia wad fizycznych nieruchomości
  • Najemca zobowiązany jest dokonać odbioru nieruchomości i zgłosić do protokołu odbioru zauważone wady
  • Jeśli wady są istotne, a deweloper nie usunie ich w ustawowym terminie, nabywca może odstąpić od umowy zawartej z deweloperem

Odbiór nieruchomości od dewelopera

Przeniesienie praw do nieruchomości, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten może nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego (przy braku sprzeciwu ze strony tego organu).

Odbiór nieruchomości może się odbyć wyłącznie w obecności nabywcy. Jeżeli nabywca nie stawi się do odbioru, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Jeśli jednak niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej, deweloper nie może odstąpić od umowy.

Co robić, gdy zauważymy wady nieruchomości przy odbiorze?

Z odbioru sporządza się pisemny protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeśli wady są istotne, to nabywca może odmówić dokonania odbioru nieruchomości. Odmowę nabywcy wpisuje się do protokołu. W protokole odnotowuje się także uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w tym terminie uważa się, że uznał wady.

Usunięcie wad przez dewelopera

W przypadku wad innych niż istotne, deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru nieruchomości, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeśli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w ustawowym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jednocześnie termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Deweloper nie może zatem dowolnie kształtować terminu usunięcia wad, w świetle ustawy deweloperskiej dopuszczalne jest bowiem tylko usprawiedliwione przesunięcie terminu.

Może się jednak okazać, że deweloper nie usunie wad w dodatkowo wskazanym przez siebie terminie albo w ogóle nie wskaże takiego terminu. Wtedy nabywca powinien wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Ustawa nie wskazuje, jaki minimalny termin na naprawę usterek powinien wskazać nabywca. Ustalając taki termin należy zatem wziąć pod uwagę charakter wad i nakład prac koniecznych do ich usunięcia. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

Usunięcie wad istotnych przez dewelopera

Nabywca może odmówić dokonania odbioru jeśli podczas odbioru stwierdzi, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole odbioru.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, jest on zobowiązany do jej naprawienia w trybie opisanym powyżej. Jednakże, jeśli nie usunie wad w terminie wyznaczonym przez nabywcę, nabywca może odstąpić od umowy.

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Również w tym przypadku nabywca może zgłosić istnienie wad do protokołu, a deweloper powinien je naprawić w trybie przewidzianym w ustawie.

Co istotne, w ramach powtórnego odbioru, odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Dopiero w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. Jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdzi istnienie wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera. Z kolei jeśli rzeczoznawca nie stwierdzi istnienia tej wady, koszty opinii zobowiązany jest pokryć nabywca.

Odstąpienie od umowy z deweloperem

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy z deweloperem w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w ustawie oraz w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Ponadto, deweloper ma obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy.

Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy z deweloperem jest skuteczne, tylko jeśli zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń i jest złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Co z wadami wykrytymi po odbiorze nieruchomości?

Jeśli nabywca znajdzie wadę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa do nieruchomości, nabywca również może zgłosić taką wadę deweloperowi. Sprzedawca nieruchomości jest zobowiązany do usunięcia tych wad w ustawowym trybie, z tym że bieg terminów na naprawę wad rozpoczyna się od dnia zgłoszenia wady.

Może się także zdarzyć, że ukryte wady nieruchomości ujawnią się dopiero po kilku tygodniach czy nawet miesiącach od zakupu. W takiej sytuacji procedura uregulowana w ustawie deweloperskiej nie znajdzie zastosowania. Deweloper będzie bowiem odpowiadał na zasadach ogólnych dotyczących rękojmi przy sprzedaży, o których mowa w Kodeksie cywilnym.

Planują Państwo nabycie lub sprzedaż nieruchomości? Nasza Kancelaria sporządza i opiniuje umowy związane z obrotem nieruchomościami. Zachęcamy do kontaktu pod adresem: kancelaria@kancelariafrey.pl

Poinformuj znajomych

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Inne artykuły na blogu

Zabezpieczenia umowne

Zawieranie umów wiąże się z ryzykiem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę kontraktu. W polskim prawie występują jednak instrumenty pozwalające na zabezpieczenie interesów

Więcej...

Polityka prywatności i plików cookies

Zgodnie z z art. 13 ust. 1−2 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27.04.2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) (Dz.Urz. UE L 119, s. 1) – dalej RODO – informujemy, że niniejszy dokumenty reguluje zasady przetwarzania Państwa danych osobowych i wykorzystywania plików cookies w związku z korzystaniem z naszej strony internetowej i kontaktami e-mailowymi lub telefonicznymi.

Podstawowe dane:

  • Adres strony internetowej: kancelariafrey.pl (zwana dalej „stroną”)
  • Administrator Państwa danych osobowych:  Kancelaria Radcy Prawnego Jarosław Frey, ul. Jana III Sobieskiego 6/1, 40-082 Katowice, NIP 6272269357, tel. 32 720 11 63 (zwany dalej „administratorem”)
  • Adres kontaktowy: kancelaria@kancelariafrey.pl

Skrócona wersja – najważniejsze informacje:

  • Kontaktując się z nami, przekazują nam Państwo swoje dane osobowe, a my gwarantujemy, że Państwa dane pozostaną poufne, bezpieczne i nie zostaną udostępnione jakimkolwiek podmiotom trzecim bez Państwa wyraźnej zgody.
  • Powierzamy przetwarzanie danych osobowych tylko sprawdzonym i zaufanym podmiotom świadczącym usługi związane z przetwarzaniem danych osobowych.
  • Korzystamy z narzędzi analitycznych Google Analytics, które zbierają informacje na temat odwiedzin strony, takie jak podstrony, czas spędzony na stronie czy przejścia pomiędzy poszczególnymi podstronami. W tym celu wykorzystywane są pliki cookies firmy Google LLC dotyczące usługi Google Analytics.
  • Wykorzystujemy pliki cookies własne w celu prawidłowego działania strony.

Jeżeli powyższe informacje nie są dla Państwa wystarczające, poniżej znajdują się dalej idące szczegóły:

§1 Dane osobowe

  1. Osoba odwiedzająca stronę lub  kontaktująca się z Administratorem za pośrednictwem poczty elektronicznej bądź telefonu (zwana dalej „użytkownikiem”) może przekazywać swoje dane osobowe Administratorowi za pomocą dostępnych form kontaktu,
  2. Administratorem danych osobowych Użytkownika jest Administrator.
  3. Dane przekazane Administratorowi  przetwarzane są w celach wyszczególnionych w §2
  4. Administrator gwarantuje poufność wszelkich przekazanych mu danych osobowych.
  5. Podanie danych jest zawsze dobrowolne, ale niezbędne do podjęcia przez Użytkownika kontaktu,
  6. Dane osobowe są gromadzone z należytą starannością i odpowiednio chronione przed dostępem do nich przez osoby do tego nieupoważnione.
  7. Dane osobowe użytkownika będą przetwarzane do zakończenia komunikacji z nami lub, w razie podjęcia współpracy do końca okresu przedawnienia potencjalnych roszczeń z umowy. Dane zawarte na fakturach będą przetwarzane do końca okresu, przez który przepisy prawa wymagają przechowywać dokumentację rachunkową. Ponadto, część danych może być również przetwarzana po upływie wskazanych wcześniej okresów przez czas prowadzenia przez nas działalności gospodarczej w celach archiwalnych, analitycznych i statystycznych opisanych bardziej szczegółowo w §2
  8. Użytkownikowi przysługują następujące uprawnienia:
    • prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania,
    • prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania,
    • prawo do przenoszenia danych,
    • prawo do cofnięcia zgody na przetwarzanie danych osobowych w określonym celu, jeżeli Użytkownik uprzednio taką zgodę wyraził,
    • prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego w związku z przetwarzaniem danych osobowych przez Administratora

§2 Cele i podstawy przetwarzania

Dane przetwarzane są w następujących celach:

  • odpowiedź zwrotna na otrzymane zapytanie w związku z prośbą o taki kontakt skierowaną do nas – podstawą prawną przetwarzania danych jest zgoda użytkownika wynikająca z zainicjowania z nami kontaktu (art. 6 ust. 1 lit. a RODO),
  • archiwizacja korespondencji przychodzącej i wychodzącej na wypadek potrzeby wykazania jej przebiegu, co jest naszym prawnie uzasadnionym interesem (art. 6 ust. 1 lit. f RODO),wykonania
  • jeżeli nasz kontakt doprowadzi do nawiązania współpracy, dane będą następnie przetwarzane w celu wykonanie zawartej z nami umowy (art. 6 ust. 1 lit. b RODO)
  • wystawianie faktur, prowadzenie i przechowywanie dokumentacji rachunkowej (art. 6 ust. 1 lit. c RODO),
  • cele archiwalne (dowodowe) na wypadek prawnej potrzeby wykazania faktów oraz w celu ewentualnego ustalenia, dochodzenia lub obrony przed roszczeniami, co jest naszym prawnie uzasadnionym interesem (art. 6 ust. 1 lit. f RODO),
  • cele analityczne, takie jak dobór usług do naszych klientów, optymalizacja naszych produktów lub usług na podstawie uwag klientów, optymalizacja procesów obsługi na podstawie przebiegu obsługi sprzedaży i posprzedażowej, co jest naszym prawnie uzasadnionym interesem (art. 6 ust. 1 lit. f RODO),
  • badanie satysfakcji klientów i określanie jakości naszej obsługi, co jest naszym prawie uzasadnionym interesem (art. 6 ust. 1 lit. f RODO).

§3 Odbiorcy danych/podprzetwarzający dane osobowe

  1. Dane osobowe użytkownika możemy udostępniać naszym podwykonawcom, czyli podmiotom, z których usług korzystamy przy przetwarzaniu danych osobowych
  2. Dane osobowe użytkownika mogą być przekazywane do państw trzecich (znajdujących się poza Unią Europejską). Odpowiednie zabezpieczenia danych są zapewnione poprzez zatwierdzony mechanizm certyfikacji w połączeniu z egzekwowalnymi zobowiązaniami odbiorcy danych do odpowiednich zabezpieczeń (program Privacy Shield).
  3. Poniżej znajduje się lista możliwych odbiorców danych Użytkownika:
    • Osoby współpracujące na podstawie umów cywilnoprawnych, wspierające bieżącą działalność administrator
    • Dostawca oprogramowania księgowego,
    • Dostawca oprogramowania do zarządzania projektami,
    • Dostawca pakietu biurowego,
    • Firma utrzymująca stronę na serwerze (hostingodawca),
    • Firma utrzymująca pocztę elektroniczną administratora (dostawca serwera pocztowego),
    • Odpowiednie organy publiczne w zakresie, w jakim Administrator jest zobowiązany do udostępnienia im danych.

§4 Pliki Cookies

  1. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika naszej strony internetowej i przeznaczone są do korzystania z podstron tejże strony. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  2. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
    • dostosowania zawartości strony internetowej do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika strony internetowej i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
    • tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy strony internetowej korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
    • utrzymanie sesji Użytkownika strony internetowej (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie strony internetowej ponownie wpisywać loginu i hasła;
  3. Na naszej stronie internetowej stosowane są dwa zasadnicze rodzaje plików cookies: „sesyjne”  (session cookies) oraz „stałe” (persistent cookies). Cookies „sesyjne” są plikami tymczasowymi, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika do czasu wylogowania, opuszczenia strony internetowej lub wyłączenia oprogramowania (przeglądarki internetowej). „Stałe” pliki cookies przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika przez czas określony w parametrach plików cookies lub do czasu ich usunięcia przez Użytkownika.
  4. W ramach strony internetowej stosowane są lub mogą być stosowane następujące rodzaje plików cookies:
    • „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach strony internetowej, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach strony internetowej;
    • pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach strony internetowej;
    • „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych strony internetowej;
    • „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
    • „analityczne” – np. Google Analytics , które zbierają informacje na temat odwiedzin strony, takie jak podstrony, czas spędzony na stronie czy przejścia pomiędzy poszczególnymi podstronami. W tym celu wykorzystywane są pliki cookies firmy Google LLC dotyczące usługi Google Analytics.
  5. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy strony internetowej mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika strony internetowej. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  6. Ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronie internetowej.
  7. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika strony internetowej i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem strony internetowej reklamodawców, partnerów, firmy analityczno-badawcze oraz dostawców aplikacji multimedialnych.

§5 Logi serwera

  1. Korzystanie ze strony wiąże się z przesyłaniem zapytań do serwera, na którym przechowywana jest strona. Każde zapytanie skierowane do serwera zapisywane jest w logach serwera.
  2. Logi obejmują m.in. adres IP użytkownika, datę i czas serwera, informacje o przeglądarce internetowej i systemie operacyjnym.. Logi mogą być zapisywane i przechowywane są na serwerze.
  3. Dane zapisane w logach serwera nie są kojarzone z konkretnymi osobami korzystającymi ze strony i nie są wykorzystywane przez nas w celu identyfikacji użytkownika.
  4. Logi serwera stanowią wyłącznie materiał pomocniczy służący do administrowania stroną, a ich zawartość nie jest ujawniana nikomu poza osobami upoważnionymi do administrowania serwerem.

Kancelaria Radcy Prawnego Jarosław Frey

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu świadczenia usług na najwyższym poziomie. Ustawienia przechowywania cookies można zmienić w przeglądarce. Więcej informacji…