W dniu 1 lipca 2022 r. weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska. W celu zapewnienia lepszej ochrony nabywcom mieszkań i domów jednorodzinnych ustawodawca przewidział szereg nowych rozwiązań. Jednym z nich jest uregulowanie kwestii umowy rezerwacyjnej zawieranej z deweloperem.
- Umowa rezerwacyjna dotychczas nie była uregulowana w polskim prawie, mimo jej powszechnego stosowania w obrocie
- Przedmiotowa umowa najczęściej zawierana jest na potrzeby uzyskania kredytu hipotecznego przez nabywcę
- W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do niezbywania prawa do określonej nieruchomości przez czas trwania umowy rezerwacyjnej
Nowa regulacja prawna – ustawa deweloperska
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zastępuje dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Przedmiotowa ustawa, która obowiązuje od dnia 1 lipca 2022 r., ma zadanie ukrócić dotychczasowe negatywne praktyki deweloperów i zapewnić lepszą ochronę nabywcom domów i mieszkań.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem
Umowa deweloperska albo inna umowa regulowana ustawą dewloperską może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z definicją legalną, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Innymi słowy, przez czas trwania umowy rezerwacyjnej deweloper nie może zbyć prawa do określonej nieruchomości na rzecz innej osoby, jak również oferować jej zbycia.
Umowa rezerwacyjna – wymogi formalne
Omawianą umowę zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowa rezerwacyjna powinna zawierać:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń
Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Opłata rezerwacyjna
Oprócz wyżej wymienionych postanowień obligatoryjnych, umowa rezerwacyjna może zawierać szereg dodatkowych postanowień, w tym dotyczących opłaty rezerwacyjnej.
Zgodnie z ustawą deweloperską strony umowy rezerwacyjnej mogą bowiem ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może jednak przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Co ważne, opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy przenoszącej prawo do nieruchomości.
Deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy. Rozwiązanie to należy ocenić jako korzystne dla kupującego, bowiem ogranicza prawo dewelopera do swobodnego korzystania ze środków zgromadzonych na tym rachunku.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Opłata rezerwacyjna, o której mowa jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego (do czego jest zobowiązany w świetle ustawy deweloperskiej)
Nabywca ma prawo do zwrotu opłaty w podwójnej wysokości w przypadku, gdy:
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości
Umowa rezerwacyjna a rynek wtórny
Należy pamiętać, że zapisy ustawy deweloperskiej znajdą zastosowanie tylko w określonych w tej ustawie przypadkach. Przede wszystkim będą więc dotyczyć umów zawieranych z deweloperami.
W przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym, zapisy ustawy deweloperskiej nie znajdą zastosowania, mogą jednak być przydatne przy sporządzaniu umowy rezerwacyjnej. W razie zawierania umowy rezerwacyjnej, do których nie znajdzie zastosowania ustawa deweloperska, należy zachować więc szczególną ostrożność, strony zachowują bowiem prawo do dowolnego formułowania postanowień umownych. Może się zatem okazać, że postanowienia umowy nie będą w odpowiedni sposób chronić praw potencjalnego nabywcy nieruchomości np. zezwalając sprzedawcy na jednoczesną rezerwację lokalu na rzecz kilku osób.
Planują Państwo zakup nieruchomości? Nasza Kancelaria opiniuje i sporządza umowy związane z obrotem nieruchomościami. Zachęcamy do kontaktu pod adresem kancelaria@kancelariafrey.pl
