Chociaż strony dysponują swobodą zawierania umów, nie jest ona nieograniczona. Ma to szczególne znaczenie w przypadku najmu lokali mieszkalnych dla osób fizycznych. W wielu przypadkach wynajmujący nie może bowiem swobodnie zmieniać wysokości czynszu. W dzisiejszym wpisie wyjaśniamy, kiedy i na jakich zasadach można podnieść czynsz najmu zgodnie z przepisami i jak się ma do tego najem okazjonalny.
- Możliwość podniesienia czynszu najmu jest warunkowana rodzajem umowy zawartej przez strony
- W przypadku umów najmu okazjonalnego, to strony same decydują o wysokości i częstotliwości podwyżek czynszu
- Najemca, który zawarł umowę na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony jest natomiast chroniony ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Umowa najmu z osobą fizyczną
W przypadku umów najmu zawartych z osobami fizycznymi dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych będziemy mieć do czynienia z ochroną najemcy, przyznaną na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Oznacza to, że postanowienie umowne ustalające krótszy termin wypowiedzenia wysokości czynszu będzie nieważne, a w jego miejsce będą stosowane zapisy ustawy. Co ważne, wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu musi być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Powyższe dotyczy zarówno umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.
Czy najemca musi akceptować podwyżkę czynszu?
Jeżeli najemca nie zgadza się z podwyżką czynszu, może w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia czynszu. W tym przypadku najemca jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego zajmuje lokal.
Lokator może też zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wtedy na właścicielu. W tej sytuacji najemca jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Jednakże jeśli sąd uzna podwyżkę wysokości czynszu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
Jeśli lokator nie skorzysta z ww. uprawnień, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
Warto jednak pamiętać, że powyższe zasady nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela np. ceny wody czy prądu.
Podwyżka czynszu najmu przy najmie okazjonalnym
W przypadku najmu okazjonalnego najemca nie jest chroniony ww. zapisami, a zasady podwyższania czynszu musi określać sama umowa. To od stron będzie zatem zależało na jakich warunkach, w jakiej wysokości i jak często właściciel będzie mógł podnosić czynsz.
Warto pamiętać, że aby skutecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego trzeba spełnić wymogi przewidziane w art. 19a u.p.l. Samo nazwanie umowy umową najmu okazjonalnego, nie pozwala na przyjęcie, że tego rodzaju umowa rzeczywiście została zawarta. Zdarza się, że przez istotne błędy w umowie, będzie ona musiała zostać uznana za zwykłą umowę najmu i wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z przywilejów zastrzeżonych dla najmu okazjonalnego. W związku z tym warto starannie przygotować się do zawarcia tego rodzaju umowy najmu.
Potrzebują Państwo pomocy w sprawach związanych z nieruchomościami? Nasza Kancelaria sporządza i opiniuje umowy. Szczegóły w zakładce prawo budowlane i nieruchomości. Zachęcamy także do kontaktu pod adresem kancelaria@kancelariafrey.pl
